【精彩回顧】中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT投資者交流會(huì)：用切實(shí)行動(dòng)與投資人并肩而立

　　12月2日，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金首次公開(kāi)發(fā)售網(wǎng)上投資者交流會(huì)在上證路演中心圓滿舉辦。

　　ESR集團(tuán)董事總經(jīng)理，業(yè)務(wù)管理與投資（香港）、公募REITs發(fā)行負(fù)責(zé)人曾瑞華女士、ESR中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理兼華東區(qū)總經(jīng)理王帥先生、基金管理人中航基金的不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸先生、財(cái)務(wù)顧問(wèn)招商證券的投資銀行委員會(huì)固定收益融資部高級(jí)經(jīng)理梅錦涵先生出席了此次路演活動(dòng)，并與投資者進(jìn)行實(shí)時(shí)在線交流。

　　交流會(huì)上，出席嘉賓對(duì)中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT進(jìn)行了介紹，展現(xiàn)了發(fā)起人ESR集團(tuán)（易商）的背景實(shí)力，以及中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT底層資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。

　　ESR集團(tuán)（易商）在香港聯(lián)合交易所有限公司上市（香港聯(lián)交所股份代號(hào)：1821），是亞太區(qū)領(lǐng)先的新經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)管理公司。其全面一體化的基金管理及開(kāi)發(fā)平臺(tái)覆蓋澳大利亞/新西蘭、日本、韓國(guó)、大中華地區(qū)、東南亞及印度，業(yè)務(wù)遍及歐洲及美國(guó)。截至2024年6月底，ESR集團(tuán)（易商）總資產(chǎn)管理規(guī)�？傤~1，540億美元，物業(yè)組合建筑面積約5，000萬(wàn)平方米。

　　中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)由易商集團(tuán)全資持有的富萊德昆山物流園一期、二期、三期3個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成。項(xiàng)目合計(jì)建筑面積42.72萬(wàn)平方米，估值總規(guī)模為24.35億元。其中，富萊德昆山物流園三期是中國(guó)華東地區(qū)第一座四層大跨重載物流倉(cāng)庫(kù)，屬于地標(biāo)型高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目，代表了易商集團(tuán)在倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域的領(lǐng)先性。項(xiàng)目底層資產(chǎn)所在地位于長(zhǎng)三角中心的江蘇省蘇州市昆山市花橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引了眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名品牌入駐，部分主力長(zhǎng)期租戶定制貨架及搭建自動(dòng)分揀流水線的成本較高，租戶穩(wěn)定性較高。重要現(xiàn)金流提供方租戶歷史期已完成3至5次續(xù)租，最長(zhǎng)租約達(dá)13年，客戶粘性較強(qiáng)。

　　交流中，梅錦涵先生詳細(xì)解說(shuō)了基金發(fā)行規(guī)模和分派率相關(guān)內(nèi)容：本基金于2024年11月29日發(fā)布了詢價(jià)公告，詢價(jià)區(qū)間為2.628元/份至3.200元/份，將于12月6日正式詢價(jià)，并擬于12月10日發(fā)布發(fā)售公告。披露根據(jù)詢價(jià)報(bào)價(jià)情況審慎合理確定的本基金發(fā)售價(jià)格，最終發(fā)行規(guī)模將由發(fā)售價(jià)格和發(fā)售總份額共同決定。如按詢價(jià)區(qū)間下限2.628元/份發(fā)售，則對(duì)應(yīng)的發(fā)行規(guī)模約為21億元，較原先擬募集資金規(guī)模24.38億元下降了13.8%。此時(shí)，按預(yù)測(cè)可供分配金額測(cè)算的2024年、2025年凈現(xiàn)金流分派率分別為5.23%（年化）和5.42%。

　　在互動(dòng)交流過(guò)程中，出席嘉賓與交流者重點(diǎn)探討了倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿�，以及REIT如何保護(hù)投資者的利益。

　　對(duì)于投資者關(guān)注的如何評(píng)估倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿��?wèn)題，ESR公募REITs發(fā)行負(fù)責(zé)人曾瑞華女士回復(fù)，未來(lái)幾年物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，華東核心城市群未來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的新增供給量將不斷減少，但是隨著存量用地的再開(kāi)發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)在華東區(qū)域?qū)⒆兊迷絹?lái)越稀缺，同時(shí)隨著市場(chǎng)下行等因素，衛(wèi)星城市的倉(cāng)庫(kù)憑借著優(yōu)越的地理位置和更加合理的價(jià)格，非常受大型物流企業(yè)以及零售企業(yè)青睞。這些客戶通過(guò)把周邊分散的業(yè)務(wù)整合到一個(gè)大型的綜合物流園，降低人員和設(shè)備的投入，同時(shí)讓運(yùn)力更加高效合理。這是近幾年物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)租賃的一個(gè)趨勢(shì)。

　　投資者還就REIT如何應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)投資者的利益進(jìn)行提問(wèn)。對(duì)此，中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸先生回復(fù)，對(duì)于投資者利益的保障，易商集團(tuán)已出具《關(guān)于目標(biāo)凈運(yùn)營(yíng)收入（NOI）補(bǔ)足的承諾及聲明函》并在基金《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》中進(jìn)行約定：對(duì)項(xiàng)目公司2024年、2025年、2026年實(shí)際凈運(yùn)營(yíng)收入與目標(biāo)凈運(yùn)營(yíng)凈收入（NOI）的差額部分，易商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方通過(guò)以自持份額分紅金額為限進(jìn)行差額補(bǔ)足，切實(shí)有效地保障了投資者權(quán)益。易商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方擬認(rèn)購(gòu)39.37%的基金份額，用切實(shí)行動(dòng)與投資人并肩而立，共同收獲中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的美好未來(lái)。

　　對(duì)于上述項(xiàng)目NOI保障，曾瑞華女士也在交流中講解道：NOI是目標(biāo)凈運(yùn)營(yíng)凈收入，對(duì)基金的可供分配金額有重要影響。易商集團(tuán)承諾補(bǔ)足NOI，是中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT應(yīng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的重要風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施之一，也充分展示了易商集團(tuán)對(duì)本項(xiàng)目的誠(chéng)意。

　　此次投資者交流會(huì)的成功舉辦進(jìn)一步增強(qiáng)了投資者對(duì)中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的了解和信心。據(jù)此前公告，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT將在12月6日開(kāi)啟網(wǎng)下詢價(jià)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT發(fā)售的基金份額總額為8億份，詢價(jià)區(qū)間為2.628-3.200元/份，并于12月13日開(kāi)始募集。